İnşaat maliyetleri tırmanıyor. Konut fiyatları nasıl etkilenir?
Dünya Sağlık Örgütü’nün 11 Mart 2020’de salgını küresel Pandemi olarak ilan etmesiyle birlikte insanlık, gelecek yıllarda yeni bir çağ olarak adlandırılabilecek bir döneme girdi. Geçen bir yıllık süreçte DSÖ’nün açıkladığı verilere göre vaka sayısı dünya genelinde 120 milyona yaklaştı. Salgın döneminde karşılaşılan zorluklar ve beraberindeki kısıtlama tedbirleri, bireylerin yaşam alanları ile ilgili tercihlerini ve beklentilerini tamamıyla değiştirdi. Konut satın alırken ya da kiralarken artık daha farklı tercihler ön plana çıkmaya başladı. Bu dönemde apartman dairelerine ilgi azalırken özellikle villa ve müstakil evlere olan talep arttı. Bunun sonucunda müstakil evlerin satış ve kiralama fiyatları daha yüksek seviyelerde artış sağladı. Afyonkarahisar’da konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 24,8 oranında artış gösterdi. Diğer yandan inşaat maliyetleri tırmanmaya devam ediyor. TÜİK tarafından açıklanan Ocak ayı inşaat maliyet endeksine göre inşaat maliyetleri yıllık yüzde 27,82 oranında artış gösterdi.
Afyonkarahisar’da konut fiyatları artış oranı 2020’de yüzde 24,8 ile ülke ortalamasının altında seyretti. Bu yılın Şubat ayı itibarıyla oluşan Afyonkarahisar satılık daire fiyatlarını Flatfy tarafından paylaşılan sektör raporundan faydalanarak derledik. 3+1 tipindeki bir apartman dairesi için Afyonkarahisar geneli 2021 Şubat ayı ortalama satış fiyatı 250.000 TL seviyesinde oluştu. Merkez’de konut fiyatlarındaki artış oranı yüzde 23,5 düzeyinde kalırken Bolvadin’de artış oranı yüzde 32,0’yi buldu. Sandıklı ilçesinde ise konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 35,0 seviyelerine ulaştı. Dinar’da konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 24,5 oranında artış gösterdi. Merkez ilçede 3+1 daire ortalama satış fiyatı Şubat ayında 280.000 TL düzeyinde gerçekleşti. Sandıklı’da 3+1 daireler için Şubat ayı ortalama satış fiyatı 320.000 TL olurken Bolvadin’de 3+1 daire ortalama satış fiyatı 220.000 TL seviyelerinde oluştu. Dinar ilçesinde 3+1 dairelerin Şubat ayı ortalama satış fiyatı 265.000 TL olarak gerçekleşti.
2018 yılından beri Türkiye’de de faaliyet gösteren satılık veya kiralık ev arama sitesi Flatfy, düzenli olarak emlak sektöründeki fiyatlamalara ve trendlere ilişkin raporlar yayımlıyor. Flatfy tarafından paylaşılan bu raporlar dönemsel dalgalanmaları, trend analizlerini içeriyor ve ev arayışında olan kişiler için yol gösterici bir nitelik taşıyor.
Afyonkarahisar genelinde 2020 yılında 10 bin 003 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2019 yılındaki 9 bin 442 adetlik satış adedine göre yüzde 5,9’luk bir artışa işaret ediyor. Sıfır konut satışları yüzde 12,2 oranında gerilerken ikinci el konut satışları yüzde 17,8 düzeyinde artış gösterdi. Bu durum içerisinde bulunduğumuz dönemde yaşanan olumsuz ekonomik şartlarla da yakından ilintili. Bu yılın ilk ayında Afyonkarahisar’da satılan konut sayısı 461 oldu. Bu rakam bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 36,7 oranında düşüş yaşandığını gösteriyor. Geçen yılın 12 aylık ortalamasını baz aldığımızda da yarıya yakın bir düşüş olduğu görülüyor.
2020, konut piyasasında da aşırılıkların yaşandığı bir yıl oldu. Geçen sene salgın haberlerinin etkisiyle Nisan ayında konut satışları son 7 yılın en düşük düzeyine gerilemişken kamu bankaları eliyle konut kredisi faiz oranlarında yapılan kampanyalar sayesinde Temmuz ayında rekor düzeyde konut satış gerçekleşti. Yaz dönemi konut satışlarında yakalanan yüksek rakamlar sonbaharla birlikte düşüş trendine girse de yıl sonu itibarıyla gerçekleşen 1 milyon 499 bin 316 adet konut satışı, rekor getirdi. Ancak bu yılın Ocak ayı ile birlikte konut satışları çakıldı. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre Ocak ayında ülke genelinde konut satış rakamı 70 bin 587 olurken bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37,9 oranında gerileme gösterdi. Asıl dramatik düşüş ise ipotekli satışlarda yaşandı. Faizlerin geldiği seviyenin etkisiyle ipotekli satışlar önceki yılın aynı ayına göre 74,6 oranında azalarak 10 bin 732 adede geriledi. Talepteki bu dalgalanmalar fiyatları yukarı taşıdı ve 2019 senesinin aksine konut fiyatları, 2020’de yüzde 30,3’lük artışla enflasyon oranının da üzerinde seyretti ve reel olarak da artış gösterdi.
2020’de salgının ekonomik etkilerinin azaltılması amacıyla alınan önlemler neticesinde tavan yapan talebin etkisi, fiyatların artışında önemli rol oynadı. Bu sene talep kaynaklı bir fiyat artışı beklenmese de maliyet kaynaklı bir yükseliş yaşanması kaçınılmaz. TUİK tarafından paylaşılan son inşaat maliyet endeksi verilerine göre inşaat maliyetleri son bir yılda yüzde 27,82 oranında artış gösterdi. Malzeme endeksindeki artış yüzde 32,17 olurken işçilik endeksi yüzde 19,45 oranında arttı. Bu maliyet artışlarının sıfır konut fiyatlarına yansımaya başladığı görülüyor. Ekonomik toparlanma yönünde atılan adımlar sektör tarafından yakından takip ediliyor. Aşılama çalışmaları hız kazanır ve toplumsal bağışıklığın sağlandığı yönünde işaretler gelmeye başlarsa hızlı bir normalleşme sürecine girilmesiyle konut piyasasında da olumlu bir hava esebilir. Ancak, olumsuz senaryoda yıl içerisinde TL’de tekrar ciddi seviyede bir değer kaybı yaşanması durumunda özellikle malzeme maliyetlerinde yüksek artışlar ve bunların da konut fiyatlarına yansımaları görülecektir.
Diğer taraftan salgın nedeniyle evden çalışma modelinin yaygın olarak kullanılması ve şirketlerin de buna uyum sağlamasıyla birlikte bireyler artık konuta barınma işlevinin ötesinde daha farklı bir gözle bakmaya başladılar. Bu dönemde uzun süreli evden çalışmayı deneyimleyen çalışanlar, iç ve dış mekân düzenlemeleri ile ilgili yeni taleplerle gelmeye başladılar. Evdeki gürültüden izole şekilde bağımsız ortamda çalışabilmeye olanak sağlayan iç mekân alternatifleri aranı hâle geldi. Yapılaşmanın yoğun olduğu şehir merkezlerinde pek fazla yer bulamayan balkon, teras, bahçe gibi dış mekân kullanımları özellikle istenir oldu. Kısıtlamalar nedeniyle yürürlüğe sokulan sokağa çıkma yasakları bahçeli müstakil evlere olan talebi artırdı. Bu nedenle salgın döneminde müstakil konutların satış ve kiralama fiyatlarındaki artış oranları diğer konut türlerine göre çok daha yüksek düzeyde gerçekleşti.
Bugünlerde artık kiralık ya da satılık ev arayışında olan herkes çeşitli emlak ilan sitelerini gezerek aradığı özelliklerde ve bütçesine uygun bir seçenek bulmaya çalışıyor. Bu web sitelerinin sayısı hiç de az olmadığından kullanıcı açısından bu iş hayli zaman alan yorucu bir süreç hâlini alıyor. https://tr.flatfy.com adresinde hizmet veren Flatfy, tüm bu emlak ilan platformlarında ve yerel emlak ofislerinin kendi web sayfalarında yayımlanan ilanları tek bir yerde toplayarak istenilen kriterlere göre arama yapılabilmesine olanak sağlıyor. Aynı gayrimenkule ait tekrarlayan ilanları otomatik olarak gruplandırıyor, yapay zekâ desteği ile ilan içeriklerinin kalite kontrolünü gerçekleştiriyor ve yalnızca kritere uygun seçenekleri listeleyerek kullanıcıların işlerini kolaylaştırıyor. Flatfy ile aradığınız evi bulmak çok daha kolay hâle geliyor.
